房子賣了房客不搬

賣厝阿明／我想把房子賣了，但是房客不搬我該怎麼辦？

我想把房子賣了，但是房客不搬，我該怎麼辦？

俗話說“請神容易送神難“！阿惠年紀大不想當房東了，想等最後一個房客租約到期後，就把房子收回來自己住。誰知道租約到期後，房客卻用各種理由不肯搬出，阿惠好說歹說讓他下個月搬走，但房客依然賴著不走。阿惠不想再續租給這名房客，但也沒辦法將房客趕走，到底該怎麼辦才好呢？

關於房客遲遲不退租的情形，常常有許多房東上網求助，阿明最常看到網友建議採取強硬的作法，像是斷水電、換大門鑰匙等等，只不過這些作法已經算是違法了！其實房東想拿回自己的房子，還有其他合理又合法的方式哦！那到底房東該怎麼做才能順利地將房客請出門呢？

詳細解答：

一、到期未續約，引發下列二種情況：

房客在租約到期後，若未與房東續約卻續住的話，會出現二個情況：

1.公證租約，可以請法院強制執行：若合約在簽訂完後經過法院公證，將來任一方違約，他方可以免透過上訴程序，直接請法院強制執行，發公文通知房客離開房屋。

2.未公證租約，變不定期契約：若合約是沒有經過公證的合約，而房東在契約到期後也未與房客簽訂新契約的話，房東與房客的關係將變成“不定期契約“。法源來自《民法》第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。意思就是強制將“定期契約“轉換成“不定期契約“。這樣的情況下，要和房客解約就會變得比較麻煩，但仍然有辦法，例如像阿惠要把房子收回自住的情況，就可以依《土地法》的規定要回房子。

二、不定期契約，可用《土地法》解法：

根據《土地法》第100條規定，有下列情形者，出租人可向承租人收回房屋（僅限不定期契約適用）：

1.出租人收回自住或重新建築時。

2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

4.承租人以房屋供違反法令之使用時。

5.承租人違反租賃契約時。

6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

綜上所述，阿惠可依《土地法》第100條第1項的規定，寄發存證信函，告訴房客要將房子收回來自住，並約定相當期限，請房客在期限前搬家走人，否則就要上法庭調解。最後我們來談談要如何預防“不定期契約“的誕生，除了公證外，其實還有其他的方法哦！

三、預防產生不定期契約的應注意事項：

1.契約到期前，提前通知房客搬走

提前一個月寄發存證信函通知房客，契約即將終止，請房客在期限內搬走，否則將訴諸法律，一般房客通常怕麻煩，收到存證信函就會乖乖收拾房間了。

2.在合約上寫明“絕不續約“或“續租重新簽約“

如果房東有把房子收回來自住的計劃，最好在合約裡加註「租賃期限到期後，租賃關係自動消滅，絕不續租」的條款，並將合約公證，或者在契約寫明「若房客在租賃期限過後要求續住，必須重訂新合約」。

這些在簽約的時候就必須與房客溝通清楚，若房客不願意，房東也就能早點拒絕不適合的房客，避免後來的麻煩。以上這篇關於處理退租的資訊，希望有幫到你哦！

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文章授權來源：《賣厝阿明》官網

影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube

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幾年前，王先生把房子出租給陳小姐，彼此相處的還算是融洽。但由於某個緊急的變故，王先生必須要盡快把房子賣掉籌錢，於是他準備讓客人來看房子，並告知陳小姐預計來看房的時間。

聽到房東的說法，陳小姐當下覺得很沮喪，因為好不容易才安定下來，現在又準備要搬家了。可是也沒有辦法，畢竟這不是自己的房子。同時她也在納悶著，在租約還沒到期之前，房東到底有沒有權利先帶人來看房呢？

租約未到期之前，房東要經過房客同意之後，才能帶人來看房。所以答案是，房東沒有權利這樣作！

實務上，是有不少房東為了想縮短房子的閒置期，減少空租的損失，於是在租約還沒到期之前，就會要求先帶人來看房。看到大家都這麼作，似乎也沒有什麼問題吧?！

這裡要釐清的是，王先生是房子的所有權人，他擁有房子的所有權，隨時都可以買賣這間房子。但是他已經把房子租給陳小姐了，在租約的有效期間內，陳小姐就有這間房子的使用權。

關於所有權和使用權，這是兩種不同的權利，各位房東要好好了解喔！所以王先生若是要讓房仲，或是其他人進入這間房子，就必須要在事前得到陳小姐的同意才行，否則房客陳小姐就可以控告，房東王先生觸犯了侵入住居罪。

這事情還沒完，接下來還有續集。

過了一個月之後，房子順利賣掉了。此時房東王先生又來找陳小姐了，他想請陳小姐在房子過戶完畢之後就搬走。這次，陳小姐沒這麼好欺負的了。她早就預想到會有這麼一天，所以也先做好了功課，

陳小姐向房東主張「買賣不破租賃」的原則。在租約未到期之前，房東把房子賣給了其他人，但對房客的租約不受影響！

什麼是「買賣不破租賃」原則？你有空可以查一下，民法在第425條有規定：

「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

也就是說，當你的租約還沒到期之前，房東即使已經把房子賣給別人，但這不會影響你的租約，原來簽訂的租約依然有效，只是房東換成了別人，後續房客就把房租定期交給新房東，你一樣可以繼續住下去的。而且這位新房東，對於原來租約中的各種條件都要遵守，不可以無故解約，或者是任意的調漲房租。

這條法律的立法目的，原本是傾向保障弱勢的承租人，這樣他們就不會被出租人欺負，隨時面臨可能被人趕著搬家的風險，演變成無家可歸的困境。

但是，也可能有人會濫用這條法律，所以需要公證租賃契約的但書規定。例如在房子被拍賣之前，原屋主和第三人先簽一個假的租約，讓第三人住在裡面，也準備來主張「買賣不破租賃」，以便阻止房子被拍賣之後的交屋程序。若真讓原屋主得逞，這樣的結果會對新屋主不利。

所以，當租期長於五年或是未定期限者，民法規定租約必須要在公證之後，才能適用「買賣不破租賃」的原則，而原房客才可以對新屋主主張承租的權利。

台灣有數以百萬計的租屋族，大家對於保障自身權益的法律觀念，要隨時謹記在心，不必只能勉強自己去配合房東，你可以合情合理的，與房東溝通出一個對大家都好的作法，才是雙方的福氣。

房屋買賣糾紛--房客不搬家無法交屋

房客不搬家難道要自認倒楣嗎

阿強在電話上有些氣憤地說著：「買了房子都已經過戶只差交屋了，結果哪知道原來的房客推託找不到房子不搬了，前屋主當時還說他們已經溝通好了，現在聯絡他出面處理，電話還愛接不接的…」

EAP放大鏡

阿強的兩個小孩，老大都上高中了，所以與太太決定換間房子，結果在附近的社區剛好看到有房子要賣，坪數、價格等條件都蠻符合自己期待的，但唯一的狀況是還有房客，不過前屋主信誓旦旦的說他已經與房客溝通過，兩個月後租約到就會搬走，因此阿強信以為真，於是透過仲介買下這間房子，簽約也過了戶，錢也給了只剩交屋時該給的尾款，哪知道接近月底了，房客卻推說找不到房子可否再延幾個月？搞的阿強只好回頭找前屋主，但對方電話卻推說房客要這樣他也沒輒，氣的阿強想解約，這時想起公司EAP專線，而來尋求法律顧問的意見。

EAP小幫手

在聽了阿強的無奈訴說後，個案管理師先安撫他的情緒，隨即聯繫律師安排與阿強研議該如何處理，而律師在瞭解他的狀況後，也針對處理程序及方向做了幾點建議。

1.向房客請求遷讓房屋及損害金：

律師顧問表示，由於在民法

第四百二十五條之一提及「

：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」因此如該名房客確實與前屋主簽有租約，則合約到期前一個月亦可先以存證信函催告要求房客於租期屆至後立即遷出。但如果房客已經擺明不搬的話，則顧問建議可直接向法院提出遷讓房屋訴訟並請求房客按月給付相當於租金之損害金。

2.請求延遲交屋之違約金：

再者房子雖然已經過戶，但並不表示原屋主就可以坐視房客賴著不走，畢竟租約的簽訂還是他與房客間的契約關係，如果原房東請不走房客的話，阿強得依買賣契約中之違約條款向原屋主請求給付延遲交屋之違約金，讓自己的權益能受到保障。當然，在這之前律師也先檢視了一下買賣契約內容，確認針對房客逾期不搬的狀況，是否有特別約定不需由前屋主負擔賠償責任。

話說，經過這幾個動作，前屋主終於主動出面跟房客溝通及協調，至少在半個月後讓房客搬走了，而且也同意請清潔公司協助清理完才交屋，也讓阿強心底的大石頭放了下來。

EAP小叮嚀

目前買賣房屋難免遇上有租屋的狀況，如果房客還好溝通或許建議可在過戶前先協調搬離，事情也許會單純一些，否則在「買賣不破租賃契約」的狀況下，出現這些無法控制的變數，的確會令人容易不知所措。