受託機構運用不動產投資信託基金進行達新臺幣多少金額以上之不動產或其相關權利交易前須先洽專業估價者依不動產估價師法規定出具估價報告書

法令規定

一、不動產投資信託估價

依不動產證券化條例第二十二條規定，受託機構運用不動產投資信託基金進行達主管機關規定之一定金額以上之不動產或不動產相關權利交易前，應先洽請專業估價者依不動產估價師法規定出具估價報告書。並依內政部地政司訂定之「證券化不動產估價報告書」範本撰寫估價報告。

另受託機構委請專業估價者出具估價報告書時，應符合下列規定：

1. 同一宗交易金額達新臺幣三億元以上者，應由二位以上之專業估價者進行估價。
2. 交易契約成立日前估價者，其價格日期與契約成立日期不得逾六個月。
3. 專業估價者及其估價人員應與交易當事人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。

二、信託資產評審

依不動產證券化條例第二十六條規定：受託機構依信託業法第二十一條規定設置之信託財產評審委員會，應至少每三個月評審不動產投資信託基金之信託財產一次，並於報告董事會後，於本機構所在地之日報或依主管機關規定方式公告之。信託財產評審委員會於必要時或依不動產投資信託契約之約定，得洽請專業估價者或專家出具相關估價報告書或意見，作為評審信託財產之參考。前項專業估價者或專家，應與受託機構無財務會計準則公報第六號所定之 關係人或實質關係人之情事。

三、不動產資產信託估價

不動產資產信託之受託機構依第二十九條規定向主管機關申請核准或申報生效前，應先洽請專業估價者就不動產資產信託之信託財產，依不動產估價師法之規定出具估價報告書。

不動產估價師因應

國內推行不動產證券化分不動產投資信託或資產信託兩類，其中不動產價值為證券化之重要基礎，在法令的規定下信託價值由不動產估價師擔任評估角色。由於法令規定只有穩定收益之資產方能證券化，因此，不動產本身的租金收益為信託價值決定的重要依據。估價師決定估價方法時亦應以收益法必要方法，估價師必須熟悉租賃契約分析，並瞭解折現現金流量分析法操作方式。

在估價過程中對於契約租金與市場租金差異分析及未來租金穩定，不動產估價師必須特別注意，以避免估價結果與市場價格有較大差異。證券化信託價值的評估有其複雜度與特殊性，以契約租金為主要依據的估價結果可能與市場價值產生偏差，因此，不動產證券化信託價值為與正常市場價格有所差異之非市場價格。除了收益面的分析外，估價過程尚須注意收益率、資本化率及折現率評估的合理性，以目前富邦一號等各檔的不動產投資基金的收益率來看，大部分維持在4.10％以上，因此，決定資本化率或折現率尚須考慮市場合理水準。不過，不動產信託價值評估與發行證券價值評估應有所差異，估價師過份遷就證券發行架構與基金收益率，可能使評估的角色錯亂，這也是目前國內主管機關、專家學者與不動產估價師必須進一步共同釐清部分。

不動產估價師除擔任不動產信託價值的評估角色外，亦可出具信託資產租金收入穩定性及購買資產信託價值允當性的專家意見書，針對基金購買不動產價格是否允當及資產未來租金是否具有穩定預期進行評估，供受託人、證券購買人及基金經理人參考。

相關文章

• 資料彙整中......