幾位外國來的朋友常對我說,他們看台灣城市裡的房子非常不習慣,因為台灣的房子不論新舊,最大特色就是或多或少都會有違建或增建的現象,不但讓原本的建築物變得像衣服補釘一樣難看,還存在許多消防公共安全上的隱憂。如果你家是二、三十年以上的房子(尤其是透天厝),別懷疑,應該八九不離十存在違建的部分,因為加蓋違建是一種時代性的產品,在當年的建築風氣之下,房屋不增建一下、不多蓋一點反而是一種不太正常的事。根據內政部在2016年所做的統計,全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟,這還只是有被查報舉報的部分,至於沒計算到的,數量應該不只於此吧。 違建的定義 所謂違建,依照內政部定義,是指
「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建造及使用的建物」。另外,依照違章建築處理辦法第2條規定:本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。廣泛地來說,就是下列幾種狀況: 常見的違建方式 在台灣較常見的違建類型有以下幾種,絕大多數是在建築物主體完成後,再經過二次施工增加的部分: 慘了,我家的違建會不會被查報拆除? 既然定義上是違建,它就是違法,沒有所謂保證永遠不會被拆的萬年違建,尤其若被主管機關認定有危害公共安全之虞的違建,更有可能被即報即拆。而違建所增加的室內使用坪數,買賣時並不能加計在房屋買賣時的權狀登記坪數裡,沒有合法建物所有權(僅有事實上處分權),充其量只有幫房屋總價加一點分數的功能,單純是買到算賺到,未來若有一天被報拆了那也是自認倒楣。一般來說,各縣市政府機關對於違建物的處理,都會自訂不盡相同的規範和做法。而目前的大原則,是依據「 違建建物產生的日期 」做區隔: 此外,若依照違建處理順序的輕重緩急,則分為下面幾種: 公寓大樓頂樓加蓋違建,算是合法的違建嗎? 市面上有許多屬於頂樓加蓋的舊公寓案件,部分縣市政府會將老舊違建列為暫緩拆除,以台北市為例,目前新增加的頂樓違建幾乎是「即報即拆」(聽過航照圖這東西吧),如果是84年以前即存在的老舊違建,則是列入緩拆或免拆,導致很多房仲都會告訴你這是不會被拆的合法違建或萬年違建,但就法院實務上的見解,既然是違建就沒有所謂的合法性,僅僅是暫時被列為「緩拆」件而已。加上大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要是有其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法第767條規定訴請排除侵害,要求拆除違建。若頂樓違建另外被用於出租營利用途,全體住戶還可以依民法第818條等規定,要求均分共有利益返還(租金收入)。 頂樓加蓋是違建物,在法律上是無法列入權狀坪數登記的,自然也就無法辦理所有權移轉登記,因此就算是不同型式的口頭、合約、書面約定,在法律上也沒辦法當作向地政機關作登記所有權的依據,自然沒有任何權利保障,買方僅取得事實上處分權利。例如買頂樓送頂加,只是送你頂加的使用權而已,沒有所有權,自然不保證幾時會被拆。市場上有個較不成文的認定,違建部分的價格約是當地標準房屋市價的三成至五成左右。 我如何知道房子是不是有違建增建部分 違建增建部分的建築空間不能計入買賣標示的坪數裏頭的(交易移轉仍以建物權狀上合法標示登記的面積為準),所以你倒不用擔心這些有風險的違建坪數會被灌水影響到你買房屋時的單價計算。只是,若你很在乎房子有沒有違建增建部分,擔心會不會列管報拆,可以簡單從下列幾點大略看出來。 備註:台南市地區新舊違章建築認定的分界,是以民國99年12月25日領得使用執照(之前、之後)來區別,詳細執行辦法見「臺南市政府違章建築處理要點」http://law01.tainan.gov.tw/glrsnewsout/NewsContent.aspx?id=1665 |