房價越來越高、預算有限的購屋人只能越買越小,看著預售屋廣告傳單,「大三房」、「小三房」、「2+1房」,同樣都是三房格局,是否常常搞不清楚差別在哪?屋比房屋總經理葉國華指出,民眾在買預售屋時,往往只能根據格局圖,做初步判斷,若能掌握其中「眉角」,有助避免想像與實際狀況落差過大的問題。 Show 一、從三張格局圖分辨物件優缺點常在各大建案的宣傳DM上看見精美格局圖,一旁還寫著大三房、2+1房等字樣,但看格局圖卻「有看沒有懂」,葉國華以三張格局圖說明其中差異。 ▲正(大)三房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供) 葉國華說,一般而言,可從坪數及床位大小判斷,標準「大三房」權狀坪數約40坪、室內實坪約為32坪,且每間房間都可容納雙人床,甚至還有多餘空間可放衣櫥或書桌。 以上面這張圖來說,所有臥室內皆有對外窗,空間規劃各自獨立,雖然是相當標準的大三房,但缺點是右下角房間有樑壓床的問題、廁所也都沒有對外窗。 ▲小三房物件格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供) 至於「小三房」的權狀坪數,就小了不少,約32坪、室內坪數約22坪左右,從上圖可看出,除了主臥室可放雙人床外,其他兩間次臥,僅能放單人床,若想放衣櫥或書桌,也只能挑選較小的尺寸,放完之後,空間就所剩無幾。 葉國華提到,這間房子從格局圖上來看,所有臥室都有對外窗,除主臥室使用空間較寬敞外,其他兩間房,幾乎沒有多餘使用空間,且中間次臥還有樑壓床的問題,另一個缺點則是飯桌正對廁所。 ▲2+1房格局圖,紅框處為樑柱位置。(圖/屋比房屋提供) 另一種同樣是「三房」形式的2+1房,葉國華說,此種房型權狀坪數約24坪左右,室內坪數則不到20坪,雖然看來「似乎有3房的空間」,但實際上僅有兩間房可放床,另一間房,通常規劃成開放空間,只能當作書房或小孩的遊戲間使用。 圖中可以觀察到,主要的兩間臥室,都沒有樑壓床的問題,也都有對外窗,但衛浴間只有一間,廁所還正對房門,且廚房和客廳也沒有隔開。 二、想買標準「三房兩廳」物件 先評估這些條件購屋時,若想買標準三房兩廳物件,葉國華建議,客廳約需6到8坪,才不會太擁擠,加上餐廳1.5坪,一間主臥約6到7坪,次臥一間3到4坪(共兩間)、廚房1.5坪,主、客兩間浴廁共3坪,以及放洗衣機及曬衣服的陽台1坪,這樣算起來,室內約需30坪。 若以公設比30%計算,房屋權狀要買到43坪,室內才會有30坪的空間,不過,目前市場中,已有建案20坪(含公設)就隔成三房的狀況,因此各生活空間所剩無幾,感覺相當「迷你」,因此民眾購買前,還是要實際檢視,是否符合使用需求。 葉國華提到,若以使用需求考量,原則上「大3房」適合孩子已長大的換屋族,或是與長輩同住者;「小三房」則適合未來有生育計畫的首購夫妻,而「2+1房」則適合暫無生育計畫的新婚夫妻,或僅夫妻兩人自住的退休族。 三、擔心圖和實際狀況不符?這些細節要注意民眾在買預售屋時,往往只能根據格局圖,做初步判斷,葉國華提醒,目前建商或售屋網站所提供的格局圖,難以完全反映實際現況,且並無法律效益;例如,有可能沒畫出門窗開關方向、看不出是採光窗或落地窗,實際採光及通風狀況只能自行想像,比較適合用來作為房間配置動線,或簡易風水參考。 葉國華建議,第一,購屋前,消費者可先透過格局圖判斷樑柱位置,大致瞭解樑柱走向,避免買房後才發現柱子影響室內空間使用,或是想擺床的位置上方有樑,造成樑壓床的狀況產生。 第二,格局圖通常會畫上不少家具、家電示意,這也是消費者需要留意的部分,有些不肖業者會刻意將家具、家電比例縮小,讓消費者誤以實際空間足以容納這些家具或家電,等到購屋入住後才發現,正常尺寸的家具無法擺放。 第三,消費者在購屋前,除了要看格局圖外,還須留意屋內實際坪數,避免花大錢買房後,才發現和理想狀況落差過大。 2021 年 6 月 5 日
展開 由於「不婚族」與「頂客族」有逐漸增加的趨勢,讓家庭結構陸續轉向少子化的「小家庭型態」,造成住宅空間需求改變,購屋者寧可縮減居住空間購買 小三房 、 2+1房 ,也要選擇高生活機能的地段,因為節省面積就是降低總價。 另一原因是房價越來越高,讓購屋者負擔相對吃重,因此在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下,市場對標準三房等空間需求逐漸減少,讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局,轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態。 「 新三房 」是「 小三房 」與「 2+1房 」,雖然看起來都是三房,但骨子裡完全不同:以前的標準三房,室內將近 32 坪,而現在建商新蓋的「三房」,室內空間大約 20 坪左右,這是建商在三房產品上玩文字遊戲,因此衍伸出不同類型的三房。 所以需要了解這些三房類型的區別在哪,避免花大錢買房後,才發現和理想狀況落差過大。 正三房是什麼?(標準三房)
正三房優點
正三房缺點
小三房是什麼?乍看名稱有點幽默,指的是「小的三房」,而不是「小三的房」。由於房子總價太高,因此在預算有限與家庭人口不多的情形下,市場對標準三房等空間需求當然逐漸減少,取而代之的是這種小坪數低總價又要達到三房要求的「小三房」。
為了符合坪數需求,「小三房」大部分採 【 3 房 2 廳 1 衛】或是【 3 房 1 廳 2 衛】的格局: 3房2廳1衛
3房1廳2衛
小三房優點
小三房缺點
2+1房是什麼?因為建商主打更低總價的三房,導致實際坪數不足, 透過「精簡坪數」來創造「 2 + 1 」的假 3 房。 「+ 1 」的意思是在總坪數較小的房屋,將客廳調撥部分坪數,彈性隔出書房、臥房、儲物室、和室或預留給小朋友讀書及遊戲等空間。
2+1房優點
2+1房缺點
三房怎麼買最合適?一般來說,標準正三房兩廳兩衛的物件,室內坪數至少要 32 坪生活才不會太擁擠:
一間「小三房」如何縮成室內坪數約 24 ~ 26 坪左右呢?
一間「 2 + 1 房」如何縮成室內坪數約 19 坪左右呢?
假設在台北市中古屋一坪 70 萬,新成屋一坪 100 萬的價格之下,撇開公設與停車位不計,同樣都是三房,房價至少有 910 ~ 1300 萬的落差。 這種因應高房價而生的「新三房」,生活空間相當「迷你」,購屋前除了要看格局圖外,還須留意屋內實際坪數與家庭成員的考量,避免花大錢買房後,才發現空間帶來的「 緊 」 、「 窄 」 、「 擠 」等生活不便性。 《房地產筆記》授權轉載 【延伸閱讀】
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