頂樓 加 蓋 可以 賣

頂加沒權狀 比照市價賣合理？專家曝現實狀況：小心當冤大頭

國內頂樓加蓋、陽台外推等違建遍佈，屋主甚至在賣房時，會把違建當成付加建築加價賣。對此，有網友好奇，「沒權狀的頂加空間，可比照市價一併列入開價出售嗎？」

★投資客多了逃命期！打炒房修法卡關 專家曝恐遙遙無期原因

該網友在臉書社團《買房知識家 買房賣房攏滴+》發文表示，他最近在看房時，發現許多房子的頂樓加蓋，明明沒有權狀，屋主卻仍將坪數比照權狀價格計算，詢問仲介後對方表示，那是既有違建不用拆，但他考量，未來可能因為沒權狀，容易和其他公寓住戶產生糾紛，所以沒有下手。但他好奇詢問，「頂加納入房價賣合理嗎？而且換算是比照權狀一坪多少頂加就多少。」

此篇貼文發布後，有網友認為別碰比較好，「自住建議一律不看不買」、「違建就是違建，除非政府法令更改，否則買了就要概括承受」、「怕漏水又怕承重問題，反正自住不考慮」、「頂加可能麻煩的就是貸款，因為不在權狀裡銀行都不認定，貸款貸不到」

另有網友分享經驗，「請仲介去查查頂加部分有無被報拆過，只要有屋主身分證就可以查。我有3間房子，都是4+5有頂加，但都位置很好，用來出租投報率很高，就看你會不會操作。」

不過卻遭另一位網友打臉，「不要聽他鬼扯，我們聽過其他跟你一樣的包租公，現在就正在處理被檢舉頂加的事，而且他人很和善，買了那間公寓後還把他們的共用水塔跟梯間都一起處理好了，費用全包，還是被檢舉，現在接到拆除通知單…」

▼網友好奇為何頂加能照市價賣。（圖/翻攝自《買房知識家 買房賣房攏滴+》）

對於花錢買頂樓加蓋是否違法？屏東地檢署檢察官黃彥凱曾撰文說明，頂樓平台在法律上不屬於特定住戶，是全體住戶共有，所以建商或前屋主都無權販售頂樓平台的「所有權」。

至於使用權部分，則需其它住戶簽訂或默示同意「分管契約」，且即便全體住戶同意你使用頂樓加蓋，不代表加蓋是合法的，若在行政法規認定它是違建，且被檢舉妨礙逃生、違反公共安全、結構危險等拆除要件，政府還是可以把它拆掉。所以「既有違建不用拆」這個觀念，其實是錯誤的。

但實務上仍有買賣情況，價格又是怎麼界定的呢？大家房屋安祥店經理朱振球表示，頂加違建沒有法律保障，基本上不太可能按照權狀1比1加價，而屋主實際販售時，則可能按照用途、屋況加價，但買方仍需承擔風險。

朱振球也提醒，若買家考慮將頂加隔房出租，除了有公共安全的問題，樓下住戶也可主張使用權要求分潤，在購買前需慎之又慎。

（封面示意圖/東森新聞）

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【金筱筑/採訪報導】中古屋百百種，不少民眾常常會選擇房價相對便宜、地段好的的中古公寓及透天，更有買方看中頂樓加蓋的4+5樓物件，多花一點錢就能有多一倍的空間使用，但要注意，這種物件大多屬於既存違建，5樓部分也無法列入權狀範圍之中，在銀行核貸時，也只會看4樓的權狀部分，貸款成數也相對低，因此民眾若要購買這類型的產品，得要多存自備款。

│「程序違建」大多補登記即可

台灣違建多，民眾買中古屋挑來挑去，很容易一不小心就碰到此類物件。一般來說，通常建築物興建完成後，都需要辦理「保存登記」，也就是向地政機關申辦所有權之登記，取得房子的權狀後，出資興建者才能移轉該建築物的所有權；而建築物的買方，也要經過「所有權移轉登記」的程序，才能取得建築物的所有權。然而，有些建物卻無法提供以上資料，大部分分成兩個原因，分別為「程序違建」與「實質違建」。

所謂的「程序違建」，也就是屬於在實施建築管理前蓋的建物，金門地政士事務所地政士林怡指出，台灣有些幾十年的老房子，當時房子蓋好之後，可能是因為自建後不曉得要辦理保存登記，因此沒到地政機關辦理「建物所有權第一次登記」，但假如當初蓋房子時有按照當時法規走，也沒有危害公共安全等問題，就屬於合法建物，只要補登記申請使照證明即可，因此現有未辦保存登記的房子，最大宗多屬於民國84年以前的既存「實質違建」的關係。

│違建屬資產 屋主有「事實上處分權」

台灣房屋三重國小捷運特許加盟店店長周律廷指出，「實質違建」最常見的，包括4+5頂樓加蓋、陽台、騎樓外推、夾層屋等建築，像這種產品多處於緩拆或拍照列管階段，因此在中古屋買賣市場仍具有一定資產價值。

以市場實質面來說，不少4+5樓產品總價反而比純粹4樓來的高，而很多民眾也會覺得多花點錢買更多實質坪數也沒什麼不好，但林怡提醒，由於這種既存違建並不具有辦理保存登記時所需要的使用執照，因此就無法向地政機關辦理保存登記，導致違建的買方也無從透過「所有權移轉登記」取得違建的所有權。

但為了保障這些財產的使用權，法院因此創設了「事實上處分權」的概念。畢竟買家因為有付錢，並非無權占有，因此違建當然屬於民眾的資產，即使違建的買方無法取得所有權，仍然可以對對違建進行占有、使用、收益或事實上處分等行為，民眾可透過稅籍編號移轉的方式，行使「事實上的處分權」，移轉完成後，稅務機關會給買方「房屋稅籍證明書」，提供納稅義務人了解該房屋之課稅情形。

│要確認違建範圍 不動產現況說明書看清楚

不過有時候民眾看中古屋，實在無法光憑肉眼來判定究竟房子總樓高是4樓還是5樓，哪部分屬於增設違建哪部分屬於原始建築體，因此，為了避免日後引爆買賣糾紛，買方透過仲介看房時，應要求房仲業者提供「不動產現況說明書」，詳細閱讀房屋坪數及權狀內容等內容，釐清實際權狀，並且觀察是否有將5樓空間確實註記在違建上，好來保障自身權益。

│銀行核貸看權狀 違建不能貸款

在銀行貸款方面，因為整棟建築物就是違建，因此完全不可能核貸成功，周律廷解釋，銀行在評估一間房屋的價值時，看的就是權狀上「主建物」加上「附屬建物」的面積，再用市價去計算，假如民眾賣4樓公寓頂加蓋5樓鐵皮的房子，在銀行核貸時，也只會看4樓的權狀，所以不管民眾公寓頂樓有沒有加蓋，陽台有沒有外推，其實都不會改變權狀上面登記的面積，對於銀行貸款的鑑價，也沒有加分作用，因此民眾若要買這類型的產品，手頭上現金得要充足。

│房屋稅及房地合一稅照樣要交

而且，像這種違建除了沒有所有權、貸款難貸之外，還是得乖乖繳納房屋稅，林怡指出，違建設立稅籍及繳納房屋稅，是房屋課稅納稅義務，民眾並不會因為繳稅了而使房子成為合法房屋。依照《房屋稅條例》規定，房屋稅是以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，違章建築房屋符合房屋稅課徵的要件自然不能例外。

也就是說，假如民眾買4+5樓違建，其中4樓30坪、5樓15坪，則就得用45坪來報房屋稅，而納稅人也都得在增建完成之日起30日內，檢附有關文件向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍及使用情形。

另外，林怡表示，就算違建沒有確切辦理過戶動作，之後買賣，下一手買方同樣要繳契稅，再來就屋主而言，若是2016年1/1後取得房屋，未來轉手且有獲利之下，還是要課徵房地合一稅，買賣雙方也必須在訂立契約之日起30日內，填寫契稅及房地合一稅申報書，並檢附「公定格式契約書」及買賣雙方身分證明文件影本，共同向房屋所在地鄉鎮(市)公所申報繳納房地合一稅及契稅。

TIPS:

除了自住之外，有些人買4+5頂加違建，就是想將頂加部分隔成好幾間出租套房、雅房，想打著賺租金當包租公的算盤，但因為頂樓為全體住戶可共用的空間，若遭使用於出租等營利用途，林怡指出，全體住戶還可以依《民法》第818條等規定，要求平分共有利益，因此收來的租金可能會被判須返還不當得利，還得將收到的租金均分給住戶；此外，民眾若買頂加等都更，希望可以用權狀加上頂加空間來跟建商談坪數分回，但由於頂樓其實是全體住戶共用，若只單獨給最高層住戶分回坪數，容易受到其餘住戶質疑公平性，因此大部分建商還是以權狀面積來計算。

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頂樓加蓋及陽台外推要如何挑選或注意哪些事情，才能避免爭議呢?(約00:42秒處)

育銜 店長首先強調頂樓加蓋是不合法的喔!違建以民國84年前後分為新違建、既存違建，既存違建不是合法建築，只是暫緩拆除而已~ 那怎麼挑選領樓加蓋才能降低風險呢?專家首先建議上建管處網站查詢有無「報拆｣記錄，再來就看頂樓加蓋是否有留逃生空間，第三步就要來看加蓋的材質，建議盡量避免鐵皮的材質!還有最後一項，像是台北市就有規定，頂樓加蓋空間最多使用兩個單位，也不能整個重蓋喔!

銀行在估價頂樓加蓋物件時會比估價一般物件還高嗎? (約04:03秒處):

育銜 店長分析，一般來說可將銀行估價方式分成四種，最常見的方法就是將頂樓加蓋空間乘以三分之一併入室內坪數的權狀，第二種就是直接打包一個造價成本，第三個方法是用投報率回推，但因為沒有產權，頂樓加蓋會比一般物件要求再高一點，第四種就是屋主直接贈與。 頂樓加蓋在使用上會不會有使用權的問題呢? 育銜 店長告訴你什麼情況可以降低頂樓加蓋被報拆的風險!(約05:20秒處)

頂樓加蓋類型的物件轉手性如何?賣家應該要注意什麼事情呢?(約06:00秒處)

因為頂樓加蓋物件較為特殊，通常會有三代同堂的家庭、出租的房東或是想做空中花園等客群。 世曜 協理建議頂樓加蓋的賣家，可以先上建管處查詢報拆紀錄，再來一定要充分告知清楚屋況瑕疵，還有一定要找好的廠商做防水的管理，最後是一定要和鄰居打好關係~才不會容易造成買賣糾紛! ◎育銜 店長還特別舉實際案例來告訴大家還可以注意什麼事情可以避免買賣糾紛! 客戶好不容易要交屋了，居然在交屋前夕被報拆?!是發生什麼事了呢? (約07:32秒處)

專家分享頂樓加蓋的爭議事件會有哪些?(約09:53秒處)

育銜 店長就分享，頂樓加蓋最常遇到的爭議就是漏水事件了!因為頂樓位置的關係就會容易有漏水情況，這時就會請專業廠商去判斷漏水問題是交屋前還是交屋後才發生，因此專家建議買賣雙方一定都要特別注意，或提早預防漏水問題，才不會好不容易買房後又有許多麻煩問題要處理喔!

陽台外推的結構分析的秘訣分享!(約11:10秒處):

育銜 店長用他豐富的經驗來跟大家分享，有關陽台外推會有什麼風險?以及陽台外推需要注意什麼事情，屋內裝潢才不會受到影響呢?最後一起來聽聽專家的小秘訣吧!

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