如何克制土地法 34 條之 1

土地法34條之1是一條相當霸道的法律，簡單的說，就是超過持份一半以上，人數也超過一半，則可以對弱勢的少數人行使強制購買。例如每人三分之一，其中兩人聯手，即可把第三人的不動產賣掉，不必經他同意。

由於法律霸道，一般若使用這一條，不甘心者往往會動刀動槍，引起強烈的糾紛。。

最近一年多來，我即為這問題困擾。假如對方偷偷的將土地售給建築公司，然後用土地法34條之1通知我有優先購買權，我怎可能十天內籌出二千多萬元？我若不買，建築公司即取得優先購買權，這個價格不必我同意。

對這一法律我曾經苦思過，得不到破解之道，我找了幾位要好同學商量都認為無解。最後我只好請教台南的大律師，他說有辦法並介紹一位有實務經驗的代書給我。人家確實高明，教我設定最高限額抵押。我九月十九日去地政機關提出申請設定，對方二十日將土地賣掉，我二十二日辦好手續，他們二十七日寄來存證信函真的行使土地法34條之1。好險！我笑了笑，地雷已經設好，要踏儘管來踏吧。對方高興了一個月，由於我沒去領取價金，對方預定十月二十日去法院提存。提存前將最新的土地謄本申領出來，這才發現事情不好了，於是建築公司跟對方解約，收回訂金。然後他們氣急敗壞的找我談判，談判時兇兮兮的，說要告我。對方已經動用法律了，行不通還用法律威脅，真是好笑。

不管怎樣，對於土地法34條之1確實有法律可以克制，設定最高限額抵押即可了。

黃哲真 2005/11/18

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

文／林怡君律師、陳冠銘律師

【案例事實】
甲、乙、丙、丁4人共有一塊土地，持分（應有部分）分別為35%、35%、20%、10%，現在有建商出高價想買下這塊土地，甲、乙認為機不可失，但丙、丁還不想賣地，甲、乙該怎麼做？什麼是《土地法第34-1條》共有人之「優先承購權」？

一、少數服從多數：

《土地法第34-1條》第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

依該項規定，甲、乙、丙、丁4個共有人中，只需要有超過半數，也就是只要有3個人同意，且這3個人的持分合計超過50%，就可以將這塊共有土地賣掉，不需要經過全體共有人的同意。

問題是，想要賣地的甲、乙，持分合計雖然已經達到70%，但是人數沒有過半，這樣還可以賣嗎？答案是可以的，依該項但書規定，只要持分合計超過三分之二，也就是超過66.67%時，甲、乙仍然可以不經丙、丁的同意，將共有土地賣掉，賣掉之後，再由4人依持分比例分配價金。

二、共有人有優先承購權

丙、丁考量這塊共有土地未來還有很大的增值空間，所以不想現在就賣掉，那丙、丁可不可以將甲、乙的持分買下來，享有整塊共有土地未來的潛在獲利？如果甲、乙偷偷將土地賣掉，丙、丁又可以主張什麼權利？

《土地法第34-1條》第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」

甲、乙以多數決的方式將整塊共有土地賣給建商，其實也等同於是在賣自己的持分，依該項規定，其他共有人也就是丙、丁，可以向甲、乙主張「優先承購權」，也就是說，甲、乙本來要用多少價格賣給建商，丙、丁就可以用相同的價格來買。

但是萬一甲、乙早就跟丙、丁關係不睦，故意不讓丙、丁知道賣地的事情，偷偷將土地賣給建商，這樣甲、乙與建商之間的買賣，是否會變成無效？丙、丁有什麼權利可以主張？

依實務見解，《土地法第34-1條》所規定的「優先承購權」，只有「債權」的性質，所以即便甲、乙偷偷將土地賣給建商，或是在丙、丁主張「優先承購權」之後，仍然不顧一切將土地賣給建商，甲、乙與建商之間的買賣，也不會因此無效，而丙、丁只能向甲、乙主張損害賠償責任。

三、其他常見問題

（一）丙、丁為阻止甲、乙將土地賣給建商，除了主張「優先承購權」之外，有沒有別的方法？

實務上曾有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，預先就其持分設定「最高限額抵押權」，買受人見此情形，自然影響其購買意願。但如果該「最高限額抵押權」設定的真正目的，並非在於擔保借款，而只是為阻止多數共有人出賣共有土地，則可能會因為違反誠信原則或構成通謀虛偽意思表示而無效，甚至可能涉及使公務員登載不實之刑責。

此外，實務上也有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，而向法院提起「分割共有物之訴」，此時地政機關通常傾向先駁回多數共有人辦理移轉登記之申請，如果少數共有人擔心地政機關會准許辦理移轉登記，也可以先向法院聲請假處分，禁止多數共有人辦理移轉登記。

（二）違建房屋有無《土地法第34-1條》「優先承購權」的適用？

實務見解認為違建房屋既然可以作為買賣的標的，則在出賣共有違建房屋之情形，也有本條規定的適用。

四、結論

《土地法第34-1條》的立法目的，主要是在解決土地或房屋在共有狀態下容易產生的僵局，並促進其經濟效用，實務上，土地或房屋的共有人間經常產生糾紛，導致家庭失和，甚至對簿公堂，如果共有人間對於土地或房屋的利用難有共識，建議與律師討論是否向法院提起「分割共有物之訴」，以解決共有狀態的僵局。

延伸閱讀：《消滅土地共有狀態：律師解析共有物分割法規》

相關法條： 土地法第34條之1、《土地法第三十四條之一執行要點》、《釋字第 739 號》

加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。